Comune Roma, trasformazione degli immobili nei piani di zona estesa a tutti i proprietari.

a cura Avv. Stefano Di Santo

In materia di piani di zona relativamente alle procedure per ottenere la trasformazione degli immobili in diritto di superficie in proprietà è di ieri la conversione in Legge del D.L. 31 maggio 201 n. 77.

Nell’articolo 22 bis Il comma 1, lettera a), sostituisce il comma 47 dell’art. 31 della L. n. 448/1998 al fine di prevedere che la trasformazione del diritto di superficie in diritto di proprietà sulle aree comprese nei piani di edilizia residenziale pubblica – oltre che avvenire, come già previsto a normativa vigente, a seguito di proposta da parte del comune e di accettazione da parte dei singoli proprietari – può anche essere richiesta su iniziativa dei soggetti interessati trascorsi cinque anni dalla data di prima assegnazione dell’unità abitativa, indipendentemente dalla data di stipulazione della relativa convenzione. Si dispone inoltre che, in caso di iniziativa dei soggetti interessati, il comune deve rispondere entro novanta giorni dalla data di ricezione dell’istanza pervenendo alla definizione della procedura (nuovi secondo e terzo periodo del comma 47)

Mentre dello stesso articolo Il comma 1, lettera b), sostituisce il comma 48 dell’art. 31 della L. n. 448/1998 disponendo in particolare che: il corrispettivo delle aree cedute in proprietà è determinato dal comune, su parere del proprio ufficio tecnico, in misura pari al 60 per cento di quello determinato ai sensi dell’art. 5-bis, comma 1, del D.L. n. 333/1992, escludendo la riduzione prevista dal secondo periodo dello stesso comma; il nuovo parametro di calcolo sostituisce quello attualmente previsto dal vigente comma 48 il quale dispone che il corrispettivo è determinato attraverso il valore venale del bene, con la facoltà per il comune di abbattere tale valore fino al 50 per cento (nuovo primo periodo del comma 48)

– La Legge stabilisce un corrispettivo massimo per la richiesta della trasformazione
“oltre a non poter essere maggiore di quello stabilito dal comune per le aree cedute direttamente in proprietà al momento della trasformazione di cui al comma 47 (previsione già contenuta nella norma vigente), il costo dell’area deve rispettare l’ulteriore limite massimo di euro 5.000 per singola unità abitativa e relative pertinenze avente superficie residenziale catastale fino a 125 metri quadrati e di euro 10.000 per singola unità abitativa e relative pertinenze avente superficie residenziale catastale maggiore di 125 metri quadrati, ARTICOLO 22-BIS 135 indipendentemente dall’anno di stipulazione della relativa convenzione (nuovo secondo periodo del comma 48);  il consiglio comunale delibera altresì i criteri, le modalità e le condizioni per la concessione di dilazioni di pagamento del corrispettivo di trasformazione (nuovo terzo periodo del comma 48);  la trasformazione del diritto di superficie in diritto di proprietà è stipulata con atto pubblico o con scrittura privata autenticata, soggetti a trascrizione presso la conservatoria dei registri immobiliari (nuovo quarto periodo del comma 48)…”

– La Legge, inoltre, stabilisce un corrispettivo massimo per la richiesta della cd Affrancazione
“il corrispettivo di affrancazione non può in ogni caso superare il limite massimo di euro 5.000 per singola unità abitativa e relative pertinenze avente superficie residenziale catastale fino a 125 metri quadrati e di euro 10.000 per singola unità abitativa e relative pertinenze avente superficie residenziale catastale maggiore di 125 metri quadrati; Ai sensi del comma 49-bis, il corrispettivo deve essere proporzionale alla corrispondente quota millesimale, determinato, anche per le unità in diritto di superficie, in misura pari ad una percentuale del corrispettivo determinato ai sensi del comma 48 (60 per cento del valore venale del bene). La norma in esame aggiunge quale ulteriore condizione quello secondo cui il corrispettivo così determinato non deve in ogni caso eccedere i nuovi limiti sopra descritti. i soggetti interessati possono presentare, di propria iniziativa, istanza di affrancazione dei vincoli relativi alla determinazione del prezzo massimo di cessione nonché del canone massimo di ARTICOLO 22-BIS 136 locazione delle stesse; il comune deve rispondere entro novanta giorni dalla data di ricezione dell’istanza; nel caso in cui il corrispettivo della trasformazione del diritto di superficie in diritto di proprietà e il corrispettivo dell’affrancazione sono determinati in misura corrispondente al limite massimo previsto dal comma 48 e dal comma in esame, decade quanto previsto dall’art. 9 del D. Lgs. n. 281/1997 e relativi decreti attuativi del Ministro dell’economia e delle finanze”
Appare evidente che tale normativa incide profondamente sulla questione che interessa migliaia di cittadini che si trovano anche a distanza di molti anni a dover fronteggiare purtroppo i problemi del proprio immobile; tale provvedimento potrebbe comportare una svolta nel panorama delle problematiche sottese ai piani di zona in relazione alle trasformazioni e affrancazioni di questa tipologia di costruzione.

Riepilogando:

• Importo massimo per la trasformazione euro 5000,00 (per immobili superiore a 125 mq. Invece euro 10.000,00)
• Richiesta per la trasformazione del proprio immobile estesa a tutti (a prescindere dal proprio piano di zona) ;
• Termine di 90 giorni per il Comune di evadere le pratiche di trasformazione e affrancazione.